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润和软件:购买江苏润和南京软件外包园置业有限公司、江苏润联信

发布时间:2021-09-14 浏览次数:

  (一)整合园区资产,提升园区的整体运营管理水平及资产价值 .................. 13

  润和创智中心项目位于南京市雨花台区软件大道168号(以下简称“园区”)。

  项目建设用地为科教用地(科研设计),总建筑面积126333.55平方米,规划建

  设4栋科研办公楼及配套设施。该项目于2009年动工建设,其中1幢于2010

  年竣工并投入使用,2、3、4幢于2015年竣工并投入使用。建成后,整个园区

  资产由江苏润和软件股份有限公司(以下简称“润和软件”)的全资子公司江苏润

  2014年12月至2016年12月的两年中,润和软件为了盘活资产,对园区资

  (1)2014年12月26日,外包园公司与南京泉创信息科技有限公司(以下

  简称“泉创信息”)签署了《南京市存量房买卖合同》,将南京市雨花台区软件大

  道168号1幢401室、501室,建筑面积合计3,767.06平方米,转让给泉创信息,

  包园置业”),出资金额为15,948.48万元人民币,并持有外包园置业100%的股权。

  置业100%的股权转让给润宏置业,转让对价20,386.13万元,润宏置业持有外包

  限公司(以下简称“润联信息”),将南京市雨花台区软件大道168号4幢三层、

  四层、五层,共计8,371.80平米的房产(含土地使用权)分立至润联信息,润和

  “润和投资”)签署了关于润联信息的股权转让协议,将其持有的润联信息100%

  润和软件前述三次分割转让资产的合计转让金额为38,233.74万元。截止目

  前,润和软件前述三次分割转让的资产归属于润和投资及其子公司润宏置业所有,

  其中:润宏置业分别持有泉创信息和外包园置业的100%股权,润和投资持有润

  年保持在95%以上,租金水平已经从2015年的均价2.4元/平/天上涨到目前均价

  3元/平/天以上,增幅达到25%以上。为了强化园区的一体化管理,提升园区整

  子产品加工;建筑工程设计、施工;自营和代理各类商品及技术的进出口业务(国

  家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外)。(依法须经批准的项目,经相

  主要财务数据:截至2020年12月31日,润和投资资产总额为656,358.49

  主要股东和实际控制人:润和投资持有润宏置业100.00%股权,周红卫为实

  主要财务数据:截至2020年12月31日,润宏置业资产总额为24,214.45

  万元,净资产为11,219.39万元;2020年度,润宏置业营业收入1,695.30万元,

  研制和销售;房地产项目的策划和咨询;自营和代理各类商品及技术的进出口(国

  家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外)。(依法须经批准的项目,经相

  中水致远资产评估有限公司出具了“中水致远评报字[2021]第020413号”的

  评估报告,经资产基础法评估,外包园置业总资产账面价值为16,890.18万元,

  负债账面价值为945.32万元,评估价值为945.32万元,评估无增减值;净资产

  屋所有权建筑面积13567.24平方米及相应土地使用权面积),房产证编号为:宁

  房权证雨转字第408946号,土地证编号为宁雨国用(2016)第01366号。在评

  估基准日2021年5月31日,固定资产评估价值为24,903.37万元,其中房产的

  常借款3,146.00万元,借款到期日为2021年12月31日,本次交易交割日前,

  提供最高额不超过26,407.68万元的房产抵押担保,同时为该借款提供最高额不

  超过24,770.00万元的保证担保,担保期限均至2022年11月11日止。外包园置

  租率可达95%以上,预计2021年度房屋租金收入(含税)约为1,510.30万元。

  中水致远资产评估有限公司出具了“中水致远评报字[2021]第020412号”的

  评估报告,经资产基础法评估,润联信息总资产账面价值为15,790.81万元,评

  债账面价值为7,462.44万元,评估价值为7,462.44万元,评估无增减值;净资产

  三层(房屋所有权建筑面积8371.80平方米及相应土地使用权面积),不动产权

  证编号为:苏(2017)宁雨不动产权第0003047号。在评估基准日2021年5月

  31日,固定资产评估价值为15,469.18万元,其中房产的评估价值为15,469.04

  在评估基准日,润联信息对润和投资其他应收款系日常借款1,683.40万元,

  借款到期日为2021年12月31日,本次交易交割日前,润和投资将归还润联信

  额不超过1,481.57万元的房产抵押担保,同时为该借款提供最高额不超过

  率可达95%以上,预计2021年度房屋租金收入(含税)约为699.03万元。随着

  损。截止2021年5月31日,润联信息已剥离除房产租赁以外的其他业务,以实

  中水致远资产评估有限公司出具了“中水致远评报字[2021]第020411号”的

  评估报告,经资产基础法评估,泉创信息总资产账面价值为9,916.33万元,评估

  价值为4,341.11万元,评估价值为4,341.11万元,评估无增减值;净资产账面价

  501室房地产(房屋所有权建筑面积3767.06平方米及相应土地使用权面积),房

  产证编号为:宁房权证雨转字第377473号、宁房权证雨转字第377476号,土地

  证编号为宁雨国用(2015)第00587号、宁雨国用(2015)第00784号。经具有

  法评估,在评估基准日2021年5月31日,固定资产均为房产,该房产的评估价

  泉创信息对润和投资全资子公司润宏置业其他应收款系日常借款1,744.21

  万元,借款到期日为2021年12月31日,本次交易交割日前,润宏置业将归还

  额不超过2,517.86万元的房产抵押担保,同时为该借款提供最高额不超过

  出租率为100%,预计2021年度房屋租金收入(含税)约为358.77万元。随着

  损。截止2021年5月31日,泉创信息已剥离除房产租赁以外的其他业务,以实

  级科技企业孵化器、中国服务外包基地城市示范区、国家级服务业标准化试点区,

  三家标的公司净资产评估价值合计51,813.30万元,其中,房产评估价值为

  因此,此次润和软件拟使用现金总计人民币51,750.00万元购买外包园置业、

  1、拟使用现金人民币27,200万元购买外包园置业100%股权。本次交易完

  2、拟使用现金人民币16,200万元购买润联信息100%股权。本次交易完成

  3、 拟使用现金人民币8,350万元购买泉创信息100%股权。本次交易完成

  件外包园置业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告》、《江苏润和软

  价值评估项目资产评估报告》、《江苏润和软件股份有限公司拟收购股权所涉及的

  准日均为2021年5月31日,三家标的公司净资产账面价值合计为29,848.45万

  元,净资产评估价值合计为51,813.30万元,评估增值合计21,964.85万元,均为

  等因素,经交易各方协商,确定外包园置业100%股权的转让价格为27,200.00

  万元,润联信息100%股权的转让价格为16,200.00万元,泉创信息100%股权的

  转让价格为8,350.00万元,合计交易总金额为51,750.00万元。

  少于总价40%部分由公司自有资金支付,不高于60%部分采用银行项目贷款方

  总额51,750.00万元。其中自有资金不低于20,700.00万元,使用银行项目贷款不

  超过31,050.00万元,融资期限按五年计算,项目贷款利息总额不超过6,900.00

  本次交易完成后,按目前出租率95%,平均约3元/平方/天的租金单价计算,

  REITs的测算标准及第五年租金收入情况测算,房产预估价值将达到6亿元,五

  年后资产增值约为1.27亿元,加之五年利润影响额合计约3,858.20万元,总资

  能有效提高公司的资产回报率和资产价值,进一步加强公司的核心竞争力。同时,